Por
reportero de negocios del Seattle Times
Cuando se inauguró a fines de 2019, el campus de oficinas de Southport en la playa de Renton parecía una jugada inteligente para el mercado de oficinas al rojo vivo del área de Seattle.
Dado que muchas empresas de tecnología no pudieron encontrar espacio en Seattle o Bellevue, el complejo de tres edificios y 720,000 pies cuadrados, con vistas al lago, acabados de lujo y proximidad a la playa y la I-405, realmente parecía “preparado como el el próximo centro tecnológico lógico que surgirá para Puget Sound”, como dijo a un reportero su desarrollador veterano del área de Seattle, Michael Christ, en 2020.
Pero esa visión audaz parece estar en suspenso, en parte gracias al COVID-19, el trabajo remoto y un mercado de oficinas enfriado.
Después de tres años de escasez de inquilinos y pisos vacíos, Southport será subastado en junio por su prestamista, según un documento de Newmark Group, la compañía de bienes raíces que maneja la subasta, y otras personas familiarizadas con la venta.
Southport fue “en gran medida una víctima de las circunstancias”, dijo Kip Spencer, ex director de arrendamiento y marketing de SECO Development, una empresa con sede en Christ’s Renton, y amigo de Christ’s desde hace mucho tiempo. “Tuvimos un muy buen impulso en febrero de 2020, y luego llegó el 15 de marzo de 2020 y todo se detuvo”.
Según el documento, que fue visto por The Seattle Times, la subasta permitirá que una parte “garantizada” venda un “interés indirecto” en el campus de oficinas de Southport para recuperar un saldo pendiente de préstamo: $288,2 millones.
Christ y SECO no respondieron a varios correos electrónicos y consultas telefónicas sobre la subasta, que no parece afectar otros proyectos de SECO en el desarrollo de uso mixto de $598 millones, incluido un hotel Hyatt y un centro de convenciones y un complejo de apartamentos de 383 unidades que vendido por $ 191 millones en 2021.
La “parte garantizada” está conectada con Starwood Capital Group, con sede en Miami, según una entrevista que Christ concedió a la publicación de comercio de bienes raíces The Registry en 2021 y varias otras personas familiarizadas con la subasta. Starwood se negó a comentar sobre las preguntas sobre la subasta o el campus de la oficina. Newmark no respondió a las preguntas sobre la subasta.
Aunque las luchas de arrendamiento de Southport eran ampliamente conocidas (se dice que solo alrededor de un tercio del espacio está ocupado), incluso algunas empresas involucradas en el proyecto quedaron atónitas con la noticia de la subasta.
“Esto nos tomó completamente por sorpresa”, dijo Bill Bieber, vicepresidente de Exxcel Pacific, el contratista general del proyecto de la oficina. Bieber dijo que SECO había pagado por completo la construcción inicial y algunos trabajos posteriores, pero que recientemente se había atrasado en el pago del trabajo.
El 3 de abril, Exxcel presentó un gravamen contra la propiedad por alrededor de $700,000 en facturas impagas, según Bieber y los registros públicos.
Los problemas de Southport surgen cuando el mercado de oficinas más grande del área de Seattle se enfrenta a un retroceso y despidos por parte de las empresas de tecnología y a la continua incertidumbre en torno al trabajo remoto, lo que ha dejado a muchos empleadores vacilantes a la hora de comprometerse con espacios de oficina de alta gama.
El año pasado, Amazon , Microsoft y Facebook se retiraron de los planes de arrendamiento o construcción en el área de Seattle.
Al mismo tiempo, el aumento de las vacantes de oficinas y el aumento de las tasas de interés hacen que los prestamistas duden en financiar la construcción de nuevas oficinas o refinanciar los préstamos para edificios existentes que están por vencer o renovarse.
“Algunos edificios que se compraron en 2018, 2019, 2020 simplemente ya no se van a dibujar”, dijo Connor McClain, vicepresidente senior y experto en arrendamiento de Colliers que no está involucrado con Southport.
“Algunos activos finalmente se devolverán al prestamista”, dijo McClain. “Es inevitable.”
La subasta marca un giro decepcionante para un proyecto de décadas que algunos esperaban que pudiera ayudar a expandir y diversificar la economía de Renton, una comunidad fuertemente obrera definida durante mucho tiempo por las líneas de montaje del 737 justo al sur del sitio de Southport.
SECO pagó $7.1 millones por el sitio, según Puget Sound Business Journal. Con el tiempo, los planes evolucionaron para un desarrollo de uso mixto frente al lago de 17 acres, que incluye un hotel, apartamentos de lujo y un gran complejo de oficinas de alta gama o “Clase A”, que Christ creía que “podría atraer a un inquilino de Big Tech que quiere vistas frente al mar, acceso a fibra de 100 gigabytes por segundo y proximidad a habitaciones residenciales, minoristas y de hotel”, según un artículo del Seattle Times de 2015.
Según el Business Journal, SECO financió el proyecto de $590 con su propio capital junto con fondos extranjeros a través de un programa federal, conocido como EB-5, que permite a los extranjeros invertir en proyectos estadounidenses que crean o preservan empleos estadounidenses.
Doscientos inversionistas EB-5 contribuyeron $100 millones al proyecto del hotel, según el sitio web del Seattle Family Regional Center, un “centro regional designado” bajo el programa EB-5. SECO Construction figura como miembro del equipo del Centro Regional Familiar de Seattle.
En 2018, SECO obtuvo un préstamo de $285 millones para el proyecto de oficinas de tres edificios de Apollo Commercial Real Estate Finance Inc. de la ciudad de Nueva York, según informes de prensa. Alrededor de fines de 2020, SECO “recapitalizó” el préstamo de construcción y obtuvo un préstamo de $328 millones de Starwood Capital, según The Registry .
Para entonces, la tendencia de la pandemia y el trabajo remoto se sumó a los problemas de arrendamiento. Varios expertos dijeron que SECO había estado cerca de arrendar todo el complejo de oficinas a un solo inquilino tecnológico, todos se negaron a nombrarlo, pero que la pandemia había estropeado el trato.
A partir de marzo de 2021, el Registro informó que “hasta ahora no hay compradores” para los arrendamientos. Christ dijo entonces que la actividad de arrendamiento se estaba recuperando, lo que atribuyó en parte al enfoque del proyecto en “salud y bienestar”, con características tales como ventanas que se abren, una característica inusual que había tomado prestada de Amazon.
“Presté mucha atención a lo que hizo Amazon y los vi poner ventanas operables en todas partes, así que simplemente lo hicimos”, dijo Christ a The Registry. “Y fue una gran factura en esto, porque tenemos mucho vidrio, pero también pude hacerlo para lucir genial, y todo eso se relaciona con la salud y el bienestar”. También desestimó los informes de que el proyecto estaba a la venta.
Los expertos en bienes raíces dicen que Southport no pudo superar los golpes dobles de la pandemia y el trabajo remoto. Algunos también dicen que su precio de lujo, la inconveniencia del viaje también puede haber hecho que el campus sea difícil de vender. Solicitaron el anonimato porque no estaban autorizados a discutir la subasta o el proyecto con la prensa.
Los inquilinos actuales incluyen la compañía de juegos Wizards of the Coast y dos firmas de servicios profesionales, y varios otros inquilinos podrían incorporarse, según varias personas familiarizadas con el proyecto.
No está claro cuándo Starwood decidió desconectarse, aunque Bieber y otros dicen que fueron notificados de la subasta solo durante las últimas semanas.
Los corredores dijeron que confiaban en que Southport se recuperará, pero que deberán esperar una recuperación más amplia del mercado y, especialmente, una resolución del debate sobre el trabajo remoto/en persona.
Muchos corredores del área de Seattle confían en los movimientos de las principales empresas tecnológicas como Amazon, que requiere que los empleados regresen a la oficina tres días a la semana a partir del 1 de mayo , para ayudar a que el mercado de oficinas vuelva a la normalidad.
Otros piensan que puede llevar más tiempo.
Matt Dennison, un trabajador tecnológico independiente que a menudo usa el espacioso vestíbulo del Hyatt como su oficina remota, dice que ha sido fanático del proyecto de Southport durante mucho tiempo y es optimista de que eventualmente se llenará. “Es brillante”, dijo sobre el concepto de uso mixto.
Pero también es muy consciente del obstáculo muy real que plantean los trabajadores como él.
“La naturaleza del trabajo virtual en este momento, especialmente en tecnología, realmente no le está haciendo ningún favor a nadie”, dijo Dennison, mirando los edificios de oficinas casi vacíos al otro lado de la calle.
“Quiero decir, no hay ninguna razón por la que no deba estar en esa oficina, aparte del hecho de que no tengo que estarlo”.
Paul Roberts: proberts@seattletimes.com ; en Twitter: @Pauledroberts .
