Una escasa oferta está haciendo subir los precios de las viviendas en grandes sectores de áreas metropolitanas, desde Nueva York y Miami hasta Los Ángeles, ahuyentando a potenciales compradores, postergando el sueño de la casa propia y haciendo aumentar de paso los alquileres.
La vivienda resulta cada vez más cara y un tercio de los hogares dedican más de un 30% de sus ingresos brutos a ese rubro, según un informe del Centro Conjunto para el Estudio de la Vivienda de la Universidad de Harvard.
Las tasas que miden la cantidad de personas que son dueñas de sus viviendas se han estancado en parte porque los altos alquileres impiden a la gente ahorrar para el pago inicial de una casa o departamento.
Al mismo tiempo, la baja oferta beneficia a los dueños de propiedades, ya que los precios se están recuperando tras la debacle de hace casi una década.
La reducida oferta de casas en venta y la escasez de viviendas para alquilar a precios accesibles se mantiene por una variedad de razones. Uno de los factores clave es que la construcción todavía no ha alcanzado el ritmo que tenía antes de la crisis.
“La economía sigue recuperándose, lo mismo que los ingresos y se forman nuevos hogares, pero la oferta no mejora”, dijo Chris Herbert, director administrativo del centro de Harvard.
Algunos de los principales hallazgos del informe:
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LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS
El gobierno estima que la gente que destina más del 30% de sus ingresos brutos a la vivienda tiene un presupuesto desequilibrado. Y los que destinan más del 50% llevan una carga “muy pesada”.
Se calculó que un tercio de los hogares destinan más de un tercio de sus ingresos a la vivienda, 38,9 millones, comparado con los 39,8 millones del año previo.
Pero un 16% de los hogares, o 18,8 millones, destinan más de la mitad de sus ingresos a la vivienda. La cantidad de personas que pagan alquileres más altos de lo que deberían, tomando en cuenta sus ingresos, varía según la ciudad. En Miami es el 35,4%, mientras que en El Paso, Texas, solo el 18,4%.
Ryan Welch, de Santa Mónica, California, de 32 años, paga 1.500 dólares en un alquiler.
“Preferiría comprar, pero no puedo reunir el dinero para el pago inicial” debido a los gastos del alquiler, préstamos estudiantiles y un auto, entre otras cosas.
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LA OFERTA Y SU IMPACTO EN LOS PRECIOS
La oferta de viviendas no da abasto con la demanda. El año pasado una casa nueva típica pasaba 3,3 meses en el mercado, comparado con los 5,1 meses de los años 80.
En total hubo 1,65 millones de viviendas en el mercado el año pasado, la cantidad más baja en 16 años, de acuerdo con el informe.
La oferta es menor todavía en el rubro de viviendas al alcance de la gente que compra por primera vez. Ello obedece en parte a que se construyen menos viviendas de ese tipo.
En este contexto, los precios de las viviendas subieron un 5,6% a nivel nacional.
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LA CRECIENTE BRECHA EN LOS COSTOS
Un elemento llamativo del informe de Harvard es que la brecha en el valor de las viviendas aumentó desde el año 2000. Ajustados a la inflación, los precios en las costas este y oeste subieron más de un 40% desde el 2000. Pero bajaron en el centro del país y en el sur.
“Si nos remontamos al pasado, digamos a 1970, las diferencias en los precios de las viviendas no eran tan grandes como ahora”, dijo Herbert. “Esto es un reflejo de la desigualdad de ingresos y de lo mucho que ha aumentado esa diferencia”.
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LOS ALQUILERES
La demanda supera la oferta y el índice de viviendas vacías cayó al 6,9% el año pasado, su nivel más bajo en tres décadas, según el informe.
En los últimos años, por otro lado, se han construido más viviendas de lujo que modestas. La cantidad de viviendas con alquileres por debajo de los 800 dólares por mes disminuyó en 261.000 unidades entre el 2005 y el 2015. Pero la cantidad de viviendas con alquileres de más de 2.000 dólares subió 1,5 millones en el mismo período.
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PORCENTAJE DE PROPIETARIOS
La tasa de gente que es dueña de su casa alcanzó un pico del 69% en el 2004 y ha ido cayendo desde entonces. El año pasado fue del 63,4%, apenas por encima de su nivel más bajo de la historia, el de 1965. Pero la tasa parece estar estabilizándose, según el informe.
“Si bien ya no baja, se está quedando en un nivel históricamente bajo”, dijo Herbert.
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CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS
La construcción aumentó en el 2016 por séptimo año seguido, agregando 1,17 millones de casas y departamentos nuevos. Pero fue la tasa de crecimiento más baja desde el 2011.
